湖南劲鸣律师：房屋消防不合格关停，租户损失谁来赔？

基本案情：

　　2015年初，杨某将房屋出租给韩某用于经营网吧，2019年初，杨某的邻居孙某将房屋出租给某经营部用于超市经营，超市装修时将与网吧相邻的一个通道封堵，2019年底，消防部门进行安全检查时发现网吧存在消防隐患责令整改，因网吧未能整改，消防部门对网吧予以查封，2021年4月，网吧变卖主要经营设施并与杨某协商解除租赁合同，后来经鉴定网吧的装饰装修损失和经营损失为67万元，于是网吧将杨某、超市、孙某一并起诉至法院要求赔偿，杨某委托了湖南劲鸣律师事务所朱鑫鑫律师代理了本案。

　　网吧观点：杨某未保证消防通道畅通构成违约，超市、孙某封堵相邻通道构成侵权，三方都有责任应当共同赔偿。

　　杨某观点：租赁合同已经协商解除双方再无争议，网吧的损失系超市封堵相邻出口导致消防不合格造成，与杨某无关。

　　超市观点：本案是租赁纠纷，超市与网吧无租赁关系，超市不是适格被告，超市系租赁孙某的房屋用于合法经营，装修是按孙某要求合理使用承租房屋，网吧损失系因自身造成，是行政处罚，与各方均无关。

　　孙某观点：封堵地方不是消防通道，我们相邻的是一个公共墙，当时房子没租出去，后来租出去了，超市就把门封起来了，这是我自己的房子没有影响网吧。

　　劲鸣律师观点：

　　1、本案不是租赁合同纠纷，杨某不是适格的被告，网吧关停后双方已经协商解除租赁合同，杨某退还租金和押金，没有违约；

　　2、本案系相邻权纠纷，网吧因消防检查不合格关停导致的损失，系相邻人超市、孙某封堵相邻通道侵权行为造成，杨某没有过错。

　　处理结果：

　　1、法院认为网吧虽然以租赁合同纠纷起诉至法院，但法院查明双方已经解除租赁合同，本案纠纷产生实际上是因为网吧认为超市封堵了消防出口导致消防检查未通过被查封后造成网吧损失所致，本案案由应为相邻关系纠纷。

　　2、超市和网吧是相互毗邻的用益物权人，应根据法律规定给对方提供必要便利的协助，正确处理相邻关系，超市封堵与网吧相邻墙面出口的行为给网吧造成损失，应当承担赔偿损失的责任，孙某作为超市所使用的房屋出租人应当与超市承担连带责任，网吧在已经封堵出口情况下，没有及时申请消防检查或者要求相邻人停止侵害、排除妨害，反而在租赁未到期情况下续签租赁合同并继续经营，对损害的发生和扩大具有过错，应当减轻侵权人的责任，对于网吧的损失67万元，扣除2万元/年租金，其中装饰装修损失13万元，对于经营损失62万元，该损失计算了2021年4月20日至2025年5月的经营损失，但网吧已经在2021年4月19日前变卖了经营设备，不再经营，消防部门也解除查封，故应当计算的经营损失应为2021年3月24日至2021年4月19日期间的经营损失，法院酌定为1.5万元（按鉴定意见评估的正常经营收入18万元/年计算），鉴定费1.2万元，合计15.7万元，由网吧自身承担40%的责任，超市和孙某承担60%的连带赔偿责任即94200元。

　　3、杨某在履行租赁合同过程中没有违约行为，对于损害的发生没有过错，不承担赔偿责任。

　　一审宣判后，超市和孙某均不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

　　朱鑫鑫律师简介

　　朱鑫鑫律师，男，湖南文理学院法学本科，从2009年开始执业至今，现任湖南劲鸣律师事务所党支部书记、高级合伙人，专职律师，协管劲鸣家事法务部。