奋进二十载 青春再出发｜优秀案例选:徐某与湖南省某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷仲裁案

2019年10月26日，某市某小区业主徐某以开发商湖南省某房地产开发有限公司在小区建设过程中存在擅自变更规划并占用部分公共用房为由，向某仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决开发商支付变更规划违约金、未按合同约定提供公共用房违约金合计51783元，并交付剩余公共用房（该小区共有70余户业主同时以相同理由和主张提出仲裁申请）。

仲裁庭经审理查明，2016年3月4日，申请人徐某与被申请人湖南省某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买被申请人建设的某小区商品房一套。购房合同第七条约定“合同签订后，出卖人不得擅自变更规划部门批准的总平面图方案和建筑单体方案，擅自变更的，买受人有权解除合同，出卖人退还已付购房款并按人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的15%支付违约金”，“出卖人存在未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房的情形，买受人有权解除合同，出卖人退还已付购房款接按人民银行公布的同期贷款基准利息支付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金，买受人不解除合同的由出卖人按房价款总额的5%支付违约金”。2014年3月27日至2014年8月11日，某小区全部单体建筑主体结构分部工程分批进行验收并评定合格。2014年7月27日小区举行开盘仪式开始预售。某市城管局先后于2016年9月30日、2017年6月2日二次均已以2013年、2014年小区建设期存在增加裙楼层高、将架空层改为住宅等擅自变更规划行为而对开发商予以处罚。2017年10月19日小区工程验收合格。根据不动产初始登记资料，小区共建成公共活动用房673.34平方米。

另查明申请人与被申请人在设置在某小区的售楼部签订购房合同，售楼部设置有某小区建筑沙盘模型、沙盘模型外观与当期建设现状外观存在明显不符；开发商已移交的公共用房面积与合同约定不符。申请人明确表明对合同约定的购房款总额15% 的变更规划违约金自愿减按5%主张。

     1、开发商在商品房小区建设过程中未经过法定审批程序发生的变更规划的行为，是否一律属于《商品房买卖合同》约定的规划变更违约条款所界定的违约情形？                                             

      2、《商品房买卖合同》中“按约定提供公共用房”是开发商的建设义务还是交付义务？         

      3、关于公共用房，开发商是对个别业主承担交付义务还是对全体业主承担交付义务？    

被申请人湖南某房地产开发有限公司委托湖南劲鸣律师事务所毛宏权律师作为其代理人。承办律师了解到，某小区业主共有1000余户，在本案立案前该小区已有数百名业主陆续提起仲裁主张迟延交房、迟延办证违约金并获得仲裁裁决支持，已获得开发商履行的累计1000余万元的赔偿款。但据了解小区业主与开发商的矛盾仍然没有得到彻底解决。本案同批申请仲裁的业主多达70余人，据猜测应双方矛盾情形没有最终化解是本案发生的原因。申请人所主张的开发商擅自变更规划、未全面交付公共用房均属实，如果申请人的仲裁请求均能成立，则开发商可能将面临多达数千万元的赔偿，将必然导致开发商破产。这与本地政府加强营商环境建设、产业立市等宏观经济政策是相背的。

代理律师经过调查案件事实、研究购房合同条款、相关法律条款后，提出以下代理思路：

   1、开发商在建设小区过程中存在擅自变更规划的事实并接受了行政处罚，行政处罚时间在购房合同签订之后；开发商经过整改和交纳罚款，事后取得了规划验收合格证。从申请人提交的行政处罚证据来看，开发商擅自变更规划的行为发生于小区建设前期即各单体工程建设期间、附属设施建设之前，也在小区开盘预售日期之前。但是购房合同当中变更规划违约条款中对擅自变更规划行为的界定为“合同签订后”，而申请人的购房合同签订于擅自变更规划行为之前，因此申请人所称的擅自变更规划行为应当不属于购房合同所约定的擅自变更规划行为，开发商不应支付变更规划违约金。

    2、申请人主张公共用房违约金的理由是购房合同中相关条款规定的开发商“未按约定提供公共用房”。但从购房合同第七条大标题为“面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理”，该条第（三）款小标题为“配套设备设施建设违约的处理”，第3项约定“未按约定提供业主公共活动、物业服务等公共用房”，因此这几层标题相关条款当中开发商的“提供公共用房”应当理解为建设完成约定面积的公共用房，而不是指开发商应向个别业主交付该公共用房，即该条相关条款约定的是开发商的建设义务而不是交付义务。

     3、开发商未全面交付公共用房也属实，但购房合同系按政府部门示范文本签订，合同中对公共用房的交付方式和交付时间没有约定。至于开发商没有全面交付公共用房，因小区公共用房属于全体业主共有，主张开发商侵权占有部分公共用房的相关权利，应由全体业主另行主张。    

代理律师关于仲裁申请所称变更规划行为不属于购房合同所约定的变更规划违约行为、购房合同中开发商“提供公共用房”的义务系建设义务而非交付义务、请求开发商交付公共用房系全体业主的共同权利而非个别业主可单独行使的权利的代理观点获得仲裁庭采纳。某仲裁委最终裁决：对徐某的仲裁请求不予支持，仲裁受理费、案件处理费由徐某承担。 。

本案争议涉及开发商建设违法行为的性质和后果、购房合同当中买卖双方当事人权利义务的界限等法律和事实问题。开发商的行政违法行为是否对商品房买受人的合同权利造成影响，要分析该违法行为是否属于购房合同约定的违约行为或者侵权行为，如果对照购房合同约定既不属于违约行为也不属于侵权行为，则开发商不须对业主承担法律责任。本案中开发商的行政违法行为发生在购房合同签订之前且购房合同签订时对开发商行政违法行为所造成的事实外观是显然明知的，公共用房的配套设计和建设完成是开发商取得建设工程规划许可证、竣工规划验收的前提条件（建设义务），也是购房合同当中的约定义务，公共用房的交付问题《中华人民共和国物业管理条例》及相关部门规章当中有明确约定，但均未规定个别业主有单独主张交付的权利。开发商未全面交付物业用房显然属于侵权但不属于购房合同约定的建设义务违约。因此，某仲裁委的裁决完全合法合理。

该案争议虽然以仲裁裁决驳回业主的仲裁申请而结束，但给业主和开发商带来的警示均不容忽视。房地产开发过程中开发商难免存在逐利趋向，但须知违法成本高昂，一旦相关违法行为被查处，不但要承担巨大的行政处罚成本，还极有可能构成履行购房合同违约从而引发业主群体巨额索赔，造成血本无归。业主方既要依法主张权利，对物业服务企业合法行使监督权，也要履行按时交纳物业费的义务，提高物业服务企业主动维护业主合法权益的积极性，从而避免开发商、业主、物业服务企业相互之间的矛盾陷入恶性循环。