书面买卖合同之外的模糊口头协议不能维权

基本案情：

某甲有一套“房改房”，房产证登记面积为65㎡，另有单位统一扩建的25㎡未办证。2004年某甲将该房屋以4万元卖给了某乙，双方签订了书面买卖协议并办理了过户登记。某甲说：因为4万元房价低于2004年市场价，所以双方口头约定某乙对该房屋“只能住、不能卖”。某乙没有否认“只能住、不能卖”的口头约定，但没有承认因为低于市场价所以约定“只能住、不能卖”。2017年，某甲听说即将拆迁该房屋，就找某乙索要未办证的25㎡的补偿，被某乙拒绝。

劲鸣观点：

书面买卖合同之外的模糊口头协议没有法律意义，所以某甲打不赢官司。

第一，即使“只能住、不能卖”的口头约定能够作为定案依据，也不能得出“因为低于市场价所以约定只能住、不能卖”的结论。模糊的口头协议不能维护自己的权利，只有清晰的文字协议才能保护自己。

第二，即使“只能住、不能卖”的口头约定能够作为定案依据，也不能限制房屋所有权人卖房，因为该约定违反《物权法》第二条“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”的规定，没有法律效力。

第三，如果当初书面约定“未办证的25㎡房屋的所有权属于某甲”，某甲就能维权。