劲鸣案例|产权式商铺引发的纠纷如何解决？

某商业广场位于常德市武陵区人民中路，处于常德市历史核心商圈，2005年由某房地产公司开发建成。商业广场地上五层，地下一层，总建筑面积24348.87平方米。商业广场开发过程中，经主管部门批准，开发企业将一楼部分店铺分割为小块，作为商铺分别出售给416名购房人，并办理了产权登记，共出售576个铺位，面积3218.19平方米。该商业广场其余物业由某置业公司通过合作开发房地产的合同约定取得后自持，并办理产权登记，面积共计21130.68平方米。

在开发企业将商业广场一楼部分店铺分割出售给416名购房人的同时，各购房业主与某置业公司配套签订《商铺委托管理合同》将商铺委托给某置业公司经营管理，期限20年，截至2026年10月。根据委托管理合同的约定，业主委托某置业公司将商铺以该公司名义租赁给其他经营者，代为收取租金，委托管理收入（租金）归业主所有，业主每月15日获得固定收益。2005年6月8日，某置业公司与某百货公司签订《租赁合同》一份，约定将商业广场地上一层至五层所有房产及与之相关的配套场地、配套设施出租给百货公司使用，期限20年，自2005年11月1日至2025年10月30日。某置业公司自持的商业广场物业与产权铺业主委托该公司管理的物业，构成百货公司承租的全部物业。

上述《商铺委托管理合同》、《租赁合同》签订后，百货公司使用该房产开办、经营百货商场。十多年里，各方的合同均能依约正常履行，从无违约行为。2021年7月30日，百货公司致函某置业公司，以百货商场已连续6个月严重亏损为由，要求按照约定解除租赁合同。经过协商，2021年9月28日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》。根据约定，商业广场租赁合同于2021年10月31日解除，租金支付至2021年10月31日。2021年11月30日，百货商场闭店，商铺于同日腾空。

《租赁合同》解除后，某置业公司因无力继续支付收益，向416名业主书面通知解除《商铺委托管理合同》，引发广大业主情绪反弹。业主们提出因不同意解除合同、同意解除合同但要求按原合同约定的期限与收益给予赔偿、同意解除合同但要求溢价回购商铺等各类诉求，莫衷一是。某置业公司遂聘请律师就解决该争议提供非诉讼专项法律服务。

1、某置业公司与416名业主签订《商铺委托管理合同》是委托合同还是租赁合同？某置业公司对于该合同是否有解除权？

2、《商铺委托管理合同》中约定的一方违约后应当按照“合同标的总额的3%”向对方支付违约金应当如何理解？

3、《商铺委托管理合同》中约定的一方违约后，对方可要求按商铺购置价格“收购”商铺是否可强制执行？

4、因解除该《商铺委托管理合同》引发的纠纷，是否可通过双方协商的路径进行处理？如何避免集体诉讼？

关于案涉合同的法律性质及相关条款的理解问题，律师认为：首先，商业广场《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，为有效合同。其次，虽然根据合同约定置业公司可以收取管理费，但实质上置业公司是将包括416名业主商铺在内的整栋商场出租给百货公司，置业公司从百货公司收取的租金平摊至建筑面积，不足以覆盖业主从置业公司获取的固定收益，故，双方为无偿委托合同法律关系。依据《民法典》第九百三十三条的规定，双方均可行使任意解除权。置业公司有权解除合同。再者，合同第七条所称“合同标的总额”应当为合同约定的20年收益的总和，经计算，20年收益的总和为商铺原价的1.95倍，也就是说，第七条所称违约金为“合同标的总额的3%”约为商铺原值的6%。最后，该合同第七条所称“收购”系预约合同条款，双方需要另行达成房屋买卖合同，一方不能请求人民法院要求强制“收购”。

关于案涉纠纷的处理路径选择问题，律师认为：产权铺业主共416人，人数众多，利益诉求不尽相同，一旦进入诉讼，必定是一场旷日持久的拉锯战；产权式商铺具有面积小，单独使用价值小等特点，整体使用方可将房屋价值发挥到最大，一楼60%面积的产权分散于400多户业主手中，成为置业公司整体使用商业广场物业的“短板”（置业公司拥有整个商业广场87%左右面积的产权，一楼部分也拥有40%左右的产权），如果与400多人的争议解决依赖于诉讼处理，一旦诉讼长期不决，商业广场（至少是一楼）将长期处于空置状态，给双方尤其是置业公司造成巨大的经济损失。经慎重考虑，律师最终提供的解决思路为：首先，积极主动向属地党委政府和街道、社区汇报情况，力争地方政府将该纠纷的处理纳入防范和化解涉众型矛盾纠纷，加强基层社会治理，维护社会稳定的视野。其次，由街道、社区引导，将400多名业主组织起来，征求业主意见，统一业主诉求。第三，置业公司根据实际情况，制定谈判方案，积极参与政府部门主导的协商谈判。最后，不到万不得已，置业公司不首先发起诉讼；如有个别业主提出诉讼，则积极应诉。

律师团队在此过程中的具体工作为：（1）收集整理租赁合同、商铺委托经营管理相关合同、文件资料，查勘租赁房屋现场，就解除委托经营管理合同提供法律咨询意见，对合同履行等情况进行梳理并提交书面报告，供客户参考决策。（2）全程参与合同解除过程中的协商谈判，与政府部门的沟通汇报，参加政府部门组织的协调会议。（3）起草商铺委托管理合同的解除通知、解除协议等法律文书，指导对相关通知、函件进行送达。（4）指导解除协议签订，参与相关协调、对话活动，代表置业公司陈述意见、表达立场，管控相关法律风险。

经过长达12个月，数十轮的协商，并历经多套解决方案，2022年8月22日，律师代表置业公司与业主代表在政府部门的见证下达成调解意向协议，主要内容为：（1）置业公司与业主解除商铺委托管理合同，置业公司给予相应经济补偿；（2）置业公司按照原购房价回购商铺，双方签订房屋买卖合同，在2年内分期付款并支付相应利息；（3）房屋买卖合同为附条件生效合同，超过60%的业主分别签署合同后生效。之后，双方就协议的具体条款进行紧密磋商，最终商定在街道司法所的组织下签订《人民调解协议书》，对解除商铺委托管理合同、房屋买卖等诸多事宜逐一约定。2022年9月26日，置业公司启动与业主签约程序，至2022年10月8日时，签约业主已经超过总人数的60%。随即，置业公司按约支付了解约补偿、回购首付款并接管商铺，协议生效；2023年10月，置业公司按约支付了第二期回购款。截至目前，累计有410名业主与公司签订协议，占比98.6%。

律师介入对话协商程序后，416名业主情绪整体平稳，协商过程中未发生非正常信访事件、个人极端事件以及负面舆情事件；已签约业主均对协商结果表示满意，积极配合办理相关手续；置业公司在协议生效接管商铺后，随即启动商场招商工作；该商场作为常德市武陵区重大招商引资项目重新装修后，于2023年底开业，并由运营方命名为“FUN1617”商场。沉寂二年之后，商场重新焕发生机。

产权式商铺是我国房地产市场发展过程中的一种特殊产物，具有单体面积小、缺乏独立使用价值、需统一经营管理、涉及业主众多、易引发矛盾纠纷等特点，加之当前房地产市场下行趋势，业主、商管公司、承租人之间因为委托经营管理合同、租赁合同等发生纠纷的案、事件多发，广大业主因共同的利益诉求抱团“取暖”、集体“维权”，加剧对抗，商铺因为久拖不决的争议而停止运营，长期空置，最终出现“双输”的局面。作为为运营管理企业提供非诉法律服务的律师，应当准确把握产权式商铺相关政策的历史由来以及租售、运营现状，吃透法律和政策，准确检索相关案例，为涉事企业提供准确、专业的法律咨询意见，帮助企业实行风险管控，权衡利弊，做出最优选择，依法保护企业权益，降低处置代价，力争使案件影响降到最小。