劲鸣案例|购买未取得规划许可证的房屋面临被拆除

2022年9月13日，某区自然资源局向该区拆违办就《关于某街道某某花园沈某建筑物性质论证及处理意见的函》出具《复函》告知如下：“某某花园业主沈某修改砖混结构商铺属2008年后修建，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。”区城管局收到该区拆违办《依法处置函》后，对案涉建筑物进行现场检查及调查，于2023年3月6日出具《违法建筑物限期拆除决定书》（以下简称“拆除决定”）。沈某不服该拆除决定，遂向某区政府申请行政复议。某区政府认为案涉建筑所在小区系由某置业有限公司建设开发，为查明案件事实，遂于2023年4月23日通知某置业有限公司作为第三人参与案件复议审理。某区政府认为该拆除决定应予以维持，遂于2023年6月19日做出维持该拆除决定的决定，沈某不服决定向某市某区人民法院提起行政诉讼，诉请撤销限期拆除决定及复议决定；某区人民法院做出驳回其诉讼请求判决。李某不服某区人民法院一审判决而向某市中级人民法院上诉，某市中级人民法院判决回其上诉请求。某区政府委托劲鸣所杨勇律师作为其代理人参与诉讼。

律师作为区政府的代理人，发表如下代理意见：

（一）案涉商铺是违法建筑事实认定清楚。

商铺位置对应某某花园二期规划总平面图上标识为消防通道，并非规划建造的商铺。按照沈某提交的《某某花园门面买卖协议》（以下简称“协议”）第二条“本门面与车库和杂物间均属于架空层，均不办理产权证”约定的内容，可以证明门面属于架空层的组成部份。因此，无论是从规划平面图还是协议的内容约定，商铺属于违法建筑证据相当充分。其次，沈某未提交合法有效证据予以证明商铺已通过某某花园二期建设项目竣工验收。现有竣工验收备案及消防验收资料仅指明某某花园二期1#、2#、3#房屋经过验收，而非案涉商铺。

（二）沈某是履行限期拆除决定的法定责任人。

沈某系通过协议方式取得案涉商铺。商铺占有、使用、收益权利来自于协议的约定。按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，限期拆除决定是法律规定的违法建设行为所应承担的法律责任。虽然拆除决定是针对未经许可的违法建设行为所作出的处理决定，但责令限期拆除的相对人理应包括违法建筑物的继受人、管理人或者使用人。既然沈某按照协议的约定取得了案涉商铺的权利，基于权利义务相统一原则，与此相对应的法定责任也应由其一并承担。

（三）商铺属于违法建筑，不符合可以采取其他改正措施可消除影响的情形，限期拆除处理决定作出于法有据。

商铺在2008年后修建，未履行规划及报建审批程序，现商铺建设已经完成，且建造在某某花园小区规划总平面图上标识为消防通道的位置上，其行为及建设情形也符合《湖南省实施＜中华人民共和国城乡规划法＞办法》第四十七条第二款第三项的规定，属于无法采取改正措施消除影响的情形。

（四）沈某主张违法行为已超过二年不应再予处罚之说依法不成立。

《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”案涉商铺建设完成后，违法建设的法律后果及责任并未消除，违法状态一直处于持续状态。

行政复议结果为维持限期拆除决定；某区人民法院一审法院判决：驳回沈某诉讼请求。某市中级人民法院二审判决：驳回沈某上诉请求。

某市中级人民法院经审查认为：一是沈某为适格限期拆除行政相对人。根据《某某花园买卖协议》、现场检查记录及对沈某的调查询问笔录，可以证明案涉建筑系沈某于2009年11月8日购买，未办理产权登记，但一直由其占有、使用、管理和享有收益。因此，拆除决定确认其为案涉建筑的所有者并对其作出限期拆除决定并无不当。二是案涉建筑属于无法采取改正措施清除影响的违法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府支城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第四十七条第二款第（五）项规定：“有下列情形之一的，属于前款规定的无法采取改正措施消除影响的情形：……(五)侵占现状以规划确定的道路、消防通道、广场、公共绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志等公共设施、公共场所用地的。”本案中，案涉建筑修建在某某花园小区入口处某某花园一期与二期通道上，根据某某花园总平面图和花园规划设计图显示，案涉建筑修建处分别显示为通道和消防通道，不是规划为商铺。某区自然资源局出具的《复函》确认案涉建筑属2008年后修建，未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。沈某在购买案涉建筑时未收到开发商提供的符合规划的资料，购买时即已经知晓案涉建筑不能正常办理产权登记，且在法院审理过程中也未能提交案涉建筑符合规划的证据材料。案涉建筑占用小区消防通道，可能对消防安全造成影响，属于无法采取改正措施消除影响的违法建筑。三是拆除决定未超过执法期限。《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状状的，从行为终之之日起计算。”本案中，案涉建筑自修建完成后一直存在，其对规划及消防安全的影响一直存在，可以认定为违法行为有连续状态，区城管局作出的限期拆除决定未超过执法期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决驳回驳回沈某的上诉请求。

购房人购买开发商开发的未经规划主管部门审批，未取得建设工程规划许可证的房屋，购买后未办理房屋产权登记的，属于违法建筑。购买违法建筑因其合法权益无法获得保障，因此风险性极大。房屋买卖等受让关系不是违法行为继续存在的正当事由，购房者并不能因此取得合法利益，而应当概括承受消除违法建设违法状态的相应责任，负有恢复管理秩序的义务。违法建筑的存在本身也存在一定的安全隐患。因此，建议购房人在购买违法建筑须慎行，避免发生人、财物损失。